프로그램명 'CBS라디오 <박성태의 뉴스쇼>'를
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■ 방송 : CBS 라디오 <박성태의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:00~09:00)
■ 진행 : 박성태 앵커
■ 대담 : 고란 (경제전문 기자), 권대중 (한성대 석좌교수), 최은영 (한국도시연구소장)
◇ 박성태> 정부가 어제 2026년 세제 개편안을 확정해 발표했습니다. 핵심만 말씀드리면 실거주하는 1주택자는 부담을 낮추고. 이 부담이라는 건 이제 종부세와 양도 차익에 부과하는 양도세, 크게 이 두 갈래인데요. 실거주하는 1주택자는 부담을 낮추고 실제 거주하지 않는, 그러니까 집은 가지고 있지만 그 집에 살고 있지 않는 사람들의 비거주 주택의 양도세, 종부세 부담은 늘리고. 역시 초고가 주택, 시가로는 40억 원 이상입니다. 초고가 주택의 부담은 1주택자에도 늘린다, 이게 핵심입니다. 어떻게 이 정책 방향을 짚어볼지 또 효과는 어떨지 세 분의 전문가와 함께 얘기를 해보도록 하겠습니다. 고란 경제 전문기자 또 권대중 한성대학교 경제 부동산학과 석좌교수 또 최은영 한국도시연구소장 모셨습니다. 안녕하십니까?
◆ 고란, 권대중, 최은영> 안녕하세요.
◇ 박성태> 일단 크게는 이런 방식으로 진행을 하도록 하겠습니다. 고란 기자님이 어제 정부의 발표안에 대해서 설명을 좀 해 주시면 최 소장님과 권 교수님 또 고란 기자님도 같이 참여하셔도 되고요. 주제에 대해서 자유롭게 토론하는 방식으로 하도록 하겠습니다. 크게는 총평에 대해서 해보고 그다음에 종부세 그다음에 양도세 그리고 과연 효과 또 부족한 점이 뭔지, 이렇게 다섯 갈래로 얘기를 해 보도록 하겠습니다. 먼저 고란 기자님 어제 부동산 세제 개편을 한마디로 좀 요약을 해 주신다면.
◆ 고란> 한마디로 요약하자면 집 사면 살아라.
◇ 박성태> 집 사면 살아라.
◆ 고란> 너무 짧나요?
◇ 박성태> 깔끔합니다.
◆ 고란> 너무 짧나요? 조금 더 길게 말하자면 일단 강남 한강벨트 등 이제 상급지, 똘똘한 한 채라도 직접 거주하거나 아니면 거주하지 않거나 초고가 주택이면 이제 보유세, 양도세 부담 상당히 많이 지우겠다는 거고요. 그 의미는 뭐냐 하면 28년 말까지는 어쨌든 이게 완화된 양도세 중과율이 적용되거든요. 그때까지 팔아라라는 건데 실제로 받아들이는 사람 입장에서는 어떻게 해서든 집 사면 살아라로 받아들일 것 같습니다.
◇ 박성태> 만약 투자 목적이라면 높은 세 부담을 감수해라, 이렇게 되는군요. 알겠습니다. 권대중 교수님은 총평을 해 주신다면요.
◆ 권대중> 우선은 비정상의 정상화라는 게 무슨 의미인지 다시 한 번 생각하게 해 주는 정책이 아닌가. 세금을 강화하는 게 정상화인지, 그런 생각이 들고요. 이번에 정부가 과세함으로써 좀 강하게 함으로써 시장이 안정화되는지, 이것도 다시 한 번 생각해 봐야 될 그런 거 아닌가 하는 생각이 들어요. 그래서 이번에 정부가 종합부동산세나 비거주 주택에 대한 강화는 어떻게 보면 시장 안정화에도 일조할 수 있지만 중장기적인 대책이 아닌데 당장 필요한 건 입주할 주택이 더 필요한데 세제로 시장을 안정화시키는 게 또 한 번 실패로 가는 길 같은 느낌이 들어요. 그래서 좀 불안한 세제 대책이 아닌가, 하는 생각이 듭니다.
◇ 박성태> 불안한 대책이다. 최은영 소장님이요.
◆ 최은영> 저는 정부의 정상화라는 키워드에 관해서 일정 정도 동의하는 부분이 있는데, 너무 이상하다고 생각하는 부분이 있었거든요. 종합부동산세나 양도소득세가 80%까지 비율로 무조건 다 금액과 상관없이 해 주던 부분들이 있는데 이런 부분들이 이제 한도들이 설정되면서 굉장히 이상하던 부분들이 좀 정상화되고 있는 그런 세제 개편안이다, 그렇게 평가합니다.
◇ 박성태> 정상화가 되고 있는 것이다.
◆ 최은영> 일부는요.
◇ 박성태> 일부는. 정상화에 대해서 권 교수님과 최 소장님의 의견이 약간 다른 것 같아요. 그러면 하나씩 뜯어보도록 하겠습니다. 먼저 양도세 개편입니다. 장기 보유 특별공제 이 부분은 뭐냐 하면 집을 오래 가지고 있거나 살고 있다면 이 기간을 감안해서 1년에 각 4%씩 기존에는 최대 그래서 10년 80%를 양도 차액에서 공제해 주는, 그러니까 빼주고 그것만 내는 세금이었는데 이번에 좀 바뀌었습니다. 먼저 고란 기자님 어떻게 바뀌는 거죠?
◆ 고란> 네, 일단 어제 발표한 세제 개편안이요. 부동산만 나와 있는 게 아니라 전반적인 세제 개편안이 다 들어가 있고요. 부동산 관련 부분이 중간에 있는 겁니다. 그런데 아까 정상화를 말씀하셔가지고 그 부동산 관련된 세제가 있는 부분에 대한 그 제목이, 목차가 공정 과세를 위한 조세 개혁 추진이라고 돼 있고 그 하단에 부동산 세제 합리화라고 돼 있어요. 그리고 그 하단에 말씀하신 부분이 양도소득세 정상화라고 돼 있습니다. 그러니까 지금은 비정상인데 정상으로 바꾼다라는 거죠. 그러면 지금까지 보자면 장기 보유 특별공제라는 게 있었습니다. 사실 집에서 세금을 깎아주는데 지금까지는 오래 들고만 있어도, 보유하고만 있어도 깎아줬거든요. 현행 보자면 보유 공제율이 연 4%, 최대 40%입니다. 그리고 거주 공제율이 연 4%, 최대 40%. 그러니까 내가 이 집에 10년을 보유하고 10년을 살면 80%까지 공제를 받을 수 있어요. 그러면 굉장히 예를 들면 10억에 산 집인데 50억에 팔아도 대부분 공제 받으니까 세금을 상당히 조금 내게 되겠죠. 그런데 이게 아니, 집이라고 하는 것에 대해서 왜 들고만 있는다고 해서 공제를 이렇게 많이 해줘야 돼라는 정부의 기본적인 인식이 있는 것이고요. 집은, 정부 입장은 사는 바이가 아니라 리브, 사는 곳이다라는 거잖아요. 그래서 보유 기간에 대한 공제 혜택을 단계적으로 줄입니다. 당장 줄이는 건 아니에요. 29년에 완전히 폐지하기로 했습니다. 그래서 27년까지는 일단 유예를 하고요. 28년은 과도기입니다. 그래서 보유 공제율은 연 2%, 최대 20%까지만 주고요. 대신 거주 공제율을 6%로 올렸습니다. 최대 60%. 합치면 80은 같아요. 그런데 거주에 대해서 가중을 한 거죠. 그리고 2029년에 개편이 완료되거든요. 이때는 보유 공제율은 0%, 전면 폐지시킵니다. 그리고 거주 공제율을 연 8%로 높여요. 그래서 최대 80%를 받을 수 있습니다. 10년 보유하고 10년 거주하면 80% 받는 건 똑같아요. 다만 살아야지만 80%를 받을 수 있는 겁니다. 그런데 문제가 있잖아요. 부득이한 사정으로 내가 산 집에 거주를 못하는 경우가 있을 수 있잖아요.
◇ 박성태> 갑자기 지방에 전근을 가게 된다든지 그런 말씀이시군요.
◆ 고란> 그래서 실거주 불가 사유에 대한 구제 장치, 예외를 인정했습니다. 실거주하고 싶어도 하지 못하는 선의의 피해자 방지하기 위해서요. 예외 조항을 마련했는데요. 부득이한 이주, 이게 최장 3년을 인정하는데. 직장 전근, 질병 치료, 요양, 학폭 피해 전학, 부모 봉양 등의 사유로 만약에 다른 곳으로 이전했다라고 하는 경우, 최장 3년까지는 거주한 것으로 인정을 해 주겠다라고 했어요. 아울러서 재개발, 재건축 정비 사업 추진으로 인한 이주 공사 기간의 50%를 거주 기간에 합산해 주기로 했습니다.
◇ 박성태> 1주택자에도 양도세. 지금까지는 거주와 보유를 각 4%씩 해서 최대 연간 8%, 10년에 80%가 공제됐는데 지금은 거주한 사람들은 차이가 없고요. 안 살고 보유만 했던 사람들은 그 공제 혜택을 덜 받거나 못 받게 되는 겁니다. 이 부분은 사실 대통령이 여러 번 예고를 했던 부분입니다. 최 소장님 먼저 어떻게 보시는지요?
◆ 최은영> 일단 이 장기 보유 특별공제를 얘기하기 전에 사실 12억 넘는 주택에 대해서 장기 보유 특별공제가 적용되는 거거든요. 12억보다 적은 주택은 사실 양도세가 전혀 없다라는 점을 일단 감안을 해야 돼요. 그러다 보니까 이 장기 보유 특별공제가 어떤 사람들은 국세청장님께서도 쓰셨지만 200억까지도 받았다고 해요, 1인당. 그랬고 이게 2024년 기준으로 장기 보유 특별 공제가 된 금액이 51조인데 46조 원이 다 서울에만 됐던. 그러니까 사실은 서울 강남 특별 공제였던 건데 이런 부분들을 세액, 2029년에는 10억이라는 한계를 두는 거지 않습니까? 이러면서 좀 정상화되는 과정, 제가 아까 모두에도 말씀드렸지만 너무 이상한 거였다. 80%까지 무조건 그 금액과 상관없이 지금 공제해 주는 것이었거든요. 그런 면에서 저는 좀 정상화되는 그런 과정에 있는 부분이라고 생각하는데, 다만 이걸 정말 80%까지 줘야 하냐 이게 원래 제도가 처음 시작할 때 30%였거든요, 최대. 그리고 이게 이제 노무현 정부 말에 45%로 바뀌었고 이명박 정부 때 80%로 바뀐 건데, 최대율을 이렇게까지 1주택 실거주면 그런 부분은 여전히 남아 있는 것 같습니다.
◇ 박성태> 남아 있다. 권 교수님.
◆ 권대중> 그 보유함으로써 세제 혜택을 주는 게 80%는 아니고요. 거주가 40%가 있고 보유는 40%입니다. 저는 거주하지 않는 주택에 대해서 이 비과세하는 것들 또는 과세하는 것들에 대해서 저는 사실 거주하지 않으면서 집을 사는 것은 나쁘게 말하면 투기고요, 좋게 말하면 투자라고 봐요. 그래서 이런 거는 세제 혜택을 줄 필요는 없다고 봐요. 단지 이제 예외적인 건 우리 고란 기자께서 말씀하신 대로 부모를 봉양하는 게 3년만 봉양하는 거 아니거든요. 그런데 왜 3년만 주는지 그게 좀 의아했고, 또 한 가지는 이제 이런 거죠. 국민연금에 가입해서 국민연금을 받는 사람이 한 750만 명 됩니다. 그중에서 전국 평균 수급률이 받는 금액이 64만 6000원입니다, 지난 6월 기준입니다. 그리고 서울이 좀 많아요. 68만 7000원입니다. 그거 가지고 생활할 수 있을까요? 그래서 이제 이렇게 연금 가지고 생활하는 사람들이 퇴직 이후에 자기 그 퇴직금을 가지고 빌라를 사서 5평, 10평짜리 임대 놓는 경우가 있어요. 이게 다주택자의 권리입니다. 이거 거주 못하잖아요. 이런 경우에 이제 과세가 되게 되고. 또 한 가지는 이제 이 생계형 우리가 다주택자라고 얘기하는데 부모를 봉양할 경우에 이렇게 비거주 주택이 내가 부모님 이름으로 집을 사게 되면 증여세를 내야 됩니다. 그리고 돌아가시면 상속세를 내고 다 갖고 와야 돼요. 그래서 내 이름으로 사서 부모를 모시는 경우에 이거 비거주거든요. 이런 경우도 3년만 인정한다는 건 너무 짧지 않나.
◇ 박성태> 앞서 3년.
◆ 권대중> 상황에 따라서 비거주지만 어쩔 수 없는 경우는 이거는 좀 인정해야 된다는 생각이 들어요. 물론 비거주에 대해서는 혜택을 안 주는 게 맞습니다. 저는 그렇게 생각합니다.
◇ 박성태> 여러 어쩔 수 없는 비거주 상황을 좀 더 봐야 된다는 말씀이시고요. 최 소장님 혹시 반론이 있으십니까?
◆ 최은영> 저는 장기 보유 특별공제는 저렴한 빌라 같은 데는 적용이 안 되잖아요. 그런 부분을 간과해서는 안 된다고 생각해서 제가 아까 12억 미만의 주택에 대해서는 아예 얘기가 안 되는 거라는 걸 전제로 말씀을 드렸거든요.
◇ 박성태> 사실 대부분의 집에 대해서는 혜택 아무 신경 쓸 필요가 없다는 거죠?
◆ 최은영> 그렇죠.
◇ 박성태> 말씀 계속해 주십시오.
◆ 최은영> 그런 면에서 지금 이제 아까 말씀하시는 것처럼 소득이 적은데 세를 놓기 위해서 다세대 주택 같은 산 분에는 영향을 거의 안 미칠 거라고 생각해요. 그리고 이게 양도 차익이 많이 날 때의 문제지. 다세대처럼 아파트가 아닌 경우는 그렇게 양도 차익이 발생 많이 안 하기 때문에 큰 문제는 없을 거라고 생각합니다.
◇ 박성태> 고란 기자님 혹시.
◆ 고란> 이게 어쨌든 이름이 장기보유 특별공제가 아니고요. 장기거주 소득공제거든요. 그 이름 자체에서 벌써.
◆ 권대중> 바뀌는 거죠.
◆ 고란> 정책 취지가 들어가 있다라고 보시면 될 것 같아요.
◇ 박성태> 그러네요.
◆ 고란> 그래서 취지가 아까 말씀하신 대로 이 거주에 방점을 뒀다, 집은 거주하는 거다라는 정부의 철학이 담겨져 있는 세제 개편이라고 봅니다.
◇ 박성태> 그런 부분은 어떻게 볼까요? 근데 사실은 그러니까 장기보유, 과거에 특별 공제가 있었던 거는 물가 상승률만큼 사실은 명목 가격이 올라가는 부분이 있기 때문에 이 부분을 공제해 주자 이런 의미도 있는 거잖아요. 집값이 전반적으로 오르니까 내 집 팔고 다 양도 차액이라는 명목 가격 차익에 대해서 세금을 내버리고 다른 집 이사 가려면 못 사니까, 그거를 공제해 주자는 건데. 사실 10년에 말씀하신 대로 10년에 80%가 과연 적절하냐, 1년에 8%가. 지금 금리 따지면 너무 높은 공제이기도 하고. 또 어떤 분은 30년을 갖고 있는데 10년까지만 한다, 그러면 그게 또 억울할 수도 있을 것 같고요. 이런 건 혹시 어떻게 보시는지.
◆ 권대중> 우선은 그 아까 우리 최 소장 말씀하신 그 반론을 하면 그 빌라 같은 걸 꼭 얘기하는 게 아니라, 이 고가 주택도 마찬가지로 또 세를 놓고 본인은 다운사우징 하듯이 작은 주택이나 빌라에 가서 살면서 월세를 받는 사람도 있거든요. 어떤 상황이든 간에 좀 면밀히 정부가 좀 보듬어야 된다는 의미에서 제가 말씀드린 거고. 우선은 장기 보유와 관련된 세제 혜택은 저는 근본적으로 대통령께서 말씀하신 대로 맞는 것 같아요. 살지 않으면서 혜택을 주는 것은 투기의 발판이 되고 온상이 될 수 있기 때문에 거주로 바꾸는 건 당연하다고 봐요, 저는. 그런 측면에서는.
◆ 고란> 그런데 저는 약간 여기서 이게 살지 않으면 투기다라는 거잖아요. 그런데 우리가 뭔가 주거 환경 개선을 할 때 당장에 돈이 없으면 이른바 지금 나는 당장 조금 약간 싼 전세에 있고 지금 소위 말하는 이걸 갭투자라고 봐야 될지, 갭투기라고 봐야 될지 모르겠지만. 일단 전세 끼고 산 다음에 내가 열심히 일을 해서 돈을 만들어 가지고 그 전세금을 갚을 정도의 능력이 되면 그 집으로 이사를 가는, 그러면서 나의 주거 사다리를 활용하는 측면이 있잖아요.
◆ 권대중> 근데 이게 비거주는 계속 비거주를 말하는 거지 들어가면 괜찮아요, 나중에. 양도세에 해당되는 거기 때문에 들어가면 괜찮습니다, 이거는.
◆ 고란> 네, 그리고 이렇게 되면 뭐라고 해야 되나. 이게 집을 양도세를 이렇게 많이 내게 됐을 때 집을 소위 말하는 갈아타는 경우에 이 집을 팔고 나서 새 집을 살 수 있나라는 생각이 들어서 그렇습니다, 어쨌든.
◇ 박성태> 그러니까 양도 차익의 특별공제를 많이 받지 않을 경우에 새집 사기가, 비슷한 가격대에서 새집 살 때는 양도세가 많이 들어간다는 거죠. 혹시 최은영 소장님 답을 주시면?
◆ 최은영> 저는 아까 장기 보유 특별공제가 물가 상승률을 반영하는 거 아니냐, 4%씩 8%. 그 말씀과 관련해서 지금 우리 똘똘한 한 채의 주택 가격 상승은 그런 걸 훨씬 넘어서거든요. 그런데 그래서 최근에 정부가 이런 정책을 발표할 수밖에 없었다고 생각해요. 그러니까 50억짜리가 100억이 되는 상황이거든요. 그런데 이거의 80%를 공제해 주면 40억을 세금을 감면해 주는 거예요. 그러다 보니까 이 문제가 똘똘한 한 채 문제, 주택 가격 상승이 2023년 이후 너무 가파르면서 이렇게 정부가 고민할 수밖에 없는 상황이 되었다라고 생각합니다.
◇ 박성태> 방금 말씀하신 사실 양도세를 좀 많이 내게 되면 물론 웬만한 주택들은 여기에 해당되지가 않습니다. 양도 차익이 크지 않는 경우들이 대부분이기 때문에 지금 말씀드리는 건 서울에 강남, 서초, 송파 3구와 그다음에 일부 구의 일부 주택의 얘기일 수도 있겠는데 이분들은 다른 데 이사 갈 때 방금 고란 기자가 지적한 문제들. 양도세를 내고 나면 내가 비슷한 급의 동급지로 이사 가기는 어려운 것 아니냐 이런.
◆ 최은영> 10년 사시면 아무 문제가 없는 거잖아요. 그래서 아까 그 제기하신 문제에 관해서는 들어가서 이렇게 갭투기, 갭투자를 하시고 나서 결국 그 집에 들어가셔서 10년을 살면 아무 문제가 없는 거기 때문에.
◆ 권대중> 지금 만약에 이제 내가 집이 없을 때 집을 갭투자로 살았다면 나중에 입주해서 10년 이상 80% 공제 받을 수 있으니까 사실 그 이전에가 문제입니다. 그러니까 큰 문제없을 것 같아요.
◇ 박성태> 그 이전에 만약에 양도 차익이 많이 났다면 이거는 투자 이익이 크다라고 판단할 수도 있겠군요.
◆ 권대중> 그럼요.
◇ 박성태> 거기에 대한 과세다라고 판단할 수 있는 부분이 있고요. 알겠습니다. 사실 그리고 또 이번에 앞서 200억을 양도 차익을 공제받았다, 양도 소득 공제 받았다 그런 사례를 임광현 국세청장이 얘기했는데. 최대 80%인데 200억 공제받았으면 이분은 양도 차익이 한 240~50억 이상이 났다는, 250억이 났다는 거잖아요.
◆ 최은영> 그러니까 아까 제가 말씀드렸던 장기보유 특별공제가 과한, 어떤 사람에게는 그런 혜택이 됐던 거죠. 어떤 상한선이 없고 율로 했으니까요.
◇ 박성태> 이제는 그게 양도 소득 공제가 단계적으로 20억 그리고 10억으로 됩니다. 그러면 초고가 주택의 경우는 사실 앞서 말한 장기 거주 공제액도 좀 제한이 되는 건 아닌가, 세 부담이 높아질 것 같아요.
◆ 고란> 네, 그래서 양도세 공제 처음으로 한도가 생깁니다. 그래서 이것도 한도가 29년이 완료고요. 그 중간 28년은 과도기라고 볼 수 있습니다. 28년엔 한도가 20억까지 되고요. 29년엔 10억까지 단계적으로 줄어듭니다. 이렇게 되면 양도 차익이 많은 분들은 10년을 거주해도 별로 이게 줄어드는 게 없어요. 그런 상태가 되고요. 아까 말한 대로 이 부분도 이게 보자면, 어떻게 보자면 정상화라고 볼 수 있죠. 이 과도한 양도 차익 이거 한도도 없이 무조건 다 인정을 해 줘야 되느냐라는 부분에 있어서 약간 그 소위 말하는 정상화로 됐다라고 봐야 되겠죠.
◇ 박성태> 알겠습니다. 이 부분은 효과적이라고 보십니까? 어떻게 보시는지?
◆ 권대중> 저는 양도세를 10년 이상 거주하면 80% 이렇게 감면해 주면서 다시 또 한도를 정해서 거둬가는 거 아닌가. 그래서 저는 주고 다시 받아가는 그런 정책 같아요. 만약에 이제 양도세를 이렇게 한도를 정해서 내후년도에 2028년도부터 600만 원으로 제한하게 되면 나머지는 할인해 준 건 그 이상 가져갈 수도 있거든요. 그럼 결국에 보여주기 식 아닌가. 결국에 앞에서는 80%까지 거주하면 10년 거주하면 할인해 준다고 그러고 한도를 600만 원에서 600만 원 이상 내는 거는 다시 걷어가는 거 아닌가요?
◆ 최은영> 아니요. 600만 원이 아니라.
◇ 박성태> 그건 이제 종부세.
◆ 최은영> 그건 종부세고요. 양도소득세는 2029년부터 10억 원입니다. 한도.
◆ 권대중> 20억에서 10억으로 줄어드는 거죠. 그 이상은 받아가는 것 같은 느낌이 들어요. 그래서 그게 정상화인가 하는 생각이 들어요, 저는. 할인해 주고 다시 받아가는 꼴 같은.
◆ 최은영> 그러면 어떤 사람은.
◆ 권대중> 근데 양도 차액이 10억 정도 벌려면 엄청 비싼 집은 맞아요. 그건 뭐 일부분에 해당되는 거예요, 제가 볼 때. 양도 차익이 10억 정도 벌어지려면 적어도 수십억 정도 주택 가격이 가야 되니까. 저는 상상을 안 해 봤어요, 우리 집은 안 그러니까. 근데 할인해 주고 다시 받아가는 그런 생각이 들었어요, 저는.
◆ 최은영> 아마 토론을 해도 권대중 교수님께서도 양도 차익 200억 원을 공제해 준다, 이거를 찬성하지는 않으실 거라고 생각.
◆ 권대중> 그건 아닙니다.
◆ 최은영> 그러니까 어떤 한계가 필요하다고 생각하실 거고. 미국 같으면 이게 50만 달러거든요. 10억 우리나라보다 적어요. 우리보다 훨씬 더 소득이 높지만.
◇ 박성태> 미국 양도 소득 공제 한도는 50만 달러입니다.
◆ 최은영> 50만 달러이기 때문에 우리보다 적어서 사실 저는 이렇게 10억 원이나 해줘야 하냐라고 생각하시는 분들도 계실 거예요. 수십억 원의 시세차익이 벌어진 것에 관해서 10억 원까지는 해주겠다라고 하는 것에 대해서 사람마다 의견이 굉장히.
◆ 권대중> 최근에 강남에 재건축하는 것들은 그 정도 벌어지지 않나요?
◆ 최은영> 그러니까요. 그것들을 그래서 10억까지는 공제해 주겠다고 하는 것을 사람마다 다 다르게 받아들이실 것 같아요. 그러니까 어떤 분은 5억짜리 집에 살고 계시는 분은 10억의 양도 차익을 무조건 깎아주겠다고 하는 것에 관해서 그렇게 해야 하나라는 좀 의견이 국민들마다 다를 것 같고. 이런 부분에 대해서는 저는 사회적인 좀 토론이 필요할 것 같습니다.
◆ 권대중> 그런 것 같아요.
◇ 박성태> 지금 10억 정도, 강남 3구에 살고 있는 곳은 제 느낌으로는. 저는 모르죠, 겪어보지 못하고 느낌으로 얘기하는 건데. 최근 10여 년간 양도 차익이 15억 이상 20억 난 집들이 꽤 있는 걸로 제가 알고 있습니다. 근데 여기서는 이제 10억까지만 공제 받는.
◆ 권대중> 사실은 저는 강남에 살지 않으니까 제가 당당히 말씀을 드릴 수 있는데 분양가 상한제 지역이 아닙니까? 서초, 강남, 송파, 용산이. 제가 심사를 하면서 모 아파트는 제가 3.3제곱미터당 6200 들어온 거를 5600 해줬는데 2억 정도가 갔어요. 이런 것들은 정말 세금을 좀 제대로 물려야 된다는 생각을 저는 개인적으로 했었어요. 그런데 이번에 아마 만약에 양도하거나 갖고 있어도 종부세나 또는 양도소득세가 많이 나올 것 같아요. 이런 고가 주택에 대해서 10억 캡을 씌우는 거는 그 어느 정도 10억 한도만 공제하고 하는 건 어느 정도 고가 주택의 안정화에는 도움이 될 수 있는데, 이런 주택까지 그러면 보유에 대한 80%를 공제해야 되느냐 그건 논란이 있어요, 사실은 제가. 최은영 소장 말씀대로 혜택을 주고 다시 그 10억 한도를 정하는 것보다 차라리 그러면 한도를 안 주고 양도소득세를 낮추는 게 더 맞지 않나 하는 생각이 들어요, 저는.
◇ 박성태> 지금 나오는 건 이제 80%를 최대 공제해 준다고 하더라도 이 금액이 다시.
◆ 권대중> 다시 올라간다고 보면 돼요.
◇ 박성태> 한도가 10억이라는 얘기입니다, 내후년에는.
◆ 권대중> 그러니까 80% 공제해 주고 15억 이상을 다시 올리기 때문에 반납하는 꼴이 되죠, 세금이.
◆ 최은영> 그래서 정부가 사실 2027년에는 제도 변화가 거의 없어요. 그래서 내년에 처분해라라는 사인을 강하게 주고 있는 것 같습니다. 지금 이렇게 공제 한도가 2028년에 20억, 2029년에 10억 이렇게 줄이는 방식으로 가고 있거든요. 그리고 2027년에는 공제 한도가 전혀 없고요. 현행 유지이기 때문에.
◆ 권대중> 근데 이걸 집을 처분하라고 그러면 누군가 또 살 거 아닙니까?
◆ 고란> 감당이 되는 분이 사겠죠.
◇ 박성태> 그 부분도 이제 그 사는 사람들은 종부세나 양도세에 대한 부담을 감수하고 사야 되는 이제 그런 게 되는 거죠.
◆ 고란> 그래서 이거만 보면 일단 그 애매하게 걸리는 분들, 그 주택에 있는 분들은 만약에 감당이 안 된다라고 하면 매물이 좀 나올 수 있을 것 같다라는 생각은 듭니다. 그런데 이걸 이제 누가 사느냐를 보면 결과적으로 지금 대출 안 나오잖아요. 현금이 있는 분들만 이걸 살 수 있는.
◆ 권대중> 그러니까 이게 내놔도 안 팔릴 수도 있고 또 그 소유자들 입장에서 볼 때는 불만의 목소리가 거주의 자유도 막는다고 얘기할 수도 있거든요, 이게. 그래서 한 유예기간을 2년을 뒀다 하더라도 이게 이중 구조로 세금을 공제해 주고 내게 하는. 그래서 이게 그 뭔가 잘못되지 않았나. 공제 한도를 없애고 오히려 장기 보유에 대한, 거주에 대한 할인을 좀 더 이렇게 낮추는 게 맞는 거 아니었나.
◆ 최은영> 그런데 이 양도소득세는 기본적으로 발생한 소득에 대해서 하는 거지 않습니까? 집을 팔아가지고. 10억 원을 팔아서 40억이 양도 차익이 생겼다, 이거에 관해서 기존에는 40억을 다 장기 보유 특별 공제의 80% 32억 원까지 해 주던 걸 10억까지만 해 준다는 것이기 때문에 권 교수님께서 너무 걱정 안 하셔도 될 것 같아요. 수십억이 남은 분들을 우리가 걱정해야 될 이유는.
◆ 권대중> 그런데 수십억이.
◇ 박성태> 이거 캡을 씌우는 문제이기 때문에 중요한 그건 따로 또 얘기를 해 보도록 하겠습니다. 저희가 넘어가서 종부세 얘기를 해 보도록 하겠습니다. 종합부동산세는 매년 내는 겁니다. 앞서 얘기한 양도세는 집을 팔 때 양도 차익에 부과하는 세금인 것이고, 종부세는 일정 기준 이상의 집에 매년 내는 건데. 종부세는 어떻게 바뀌는 겁니까? 고란 기자님?
◆ 고란> 종부세가 과거의 구조를 보자면 다주택자 응징형 징벌 과세라고 볼 수 있습니다. 그러니까 다주택자에 대해서 징벌적으로 과세를 하는 거예요. 너는 왜 집이 여러 채니. 그러니까 여러 채 있는 건 일단 투기라고 보고 있고요. 그리고 지난 정부에서 이 다주택자에 대해서 징벌적으로 과세를 한 이유는 뭐냐 하면 다주택자가 집값을 올리는 원흉이라고 봤기 때문에요. 그런데 뭐 아시다시피 이렇게 되고 나니까 똘똘한 한 채 내에서 여러 가지 부작용이 나타났잖아요. 그런데 이 종부세 같은 경우에는 종합부동산세, 그러니까 일반적으로 갖고 있는 주택보다 좀 더 비싼 주택을 갖고 있다, 좀 많이 갖고 있다 이러면 좀 세금을 더 낸다, 약간 이런 느낌이잖아요. 그런데 이 다주택자의 경우에도 집값을 다 합치면 얼마 안 되는 경우가 많아요. 그런데 강남에 있는 비싼 집을 한 채를 갖고 있어도 이분은 다주택자가 아니기 때문에 낮은 세율을 적용받습니다. 이 부분에 대해서 이것도 역시나 종합부동산세 세율 정상화라는 이름을 붙였습니다. 이걸 정상화하겠다는 거예요. 어떻게 하냐. 다주택자 응징형에서 자산 가액 기준 부담 과세로 바꿨습니다.
◇ 박성태> 집값 총액 기준이잖아요.
◆ 고란> 네, 맞습니다. 주택 수가 아니고요. 그냥 집 자기가 갖고 있는 집을 다 합쳐가지고 그 집값이 얼마냐에 따라서 세금을 부과하겠다라는 거예요. 합산 공시가격 기준으로 단일한 세율표를 적용하기로 했습니다. 그래서 27년에 보자면 아까 소장님 말씀하신 대로 27년은 어떻게 보자면 약간 달라지는 게 거의 없다라고 보면 될 것 같아요. 이게 어쨌든 세금 구조를 바꾸는 거다 보니까 적응할 수 있는 기간을 이제 줘야 되기 때문에 27년의 경우에는 1주택, 2주택, 3주택 이상 이게 3억 원 이하. 과표 기준입니다. 그다음에 3억 원에서 6억 원. 같습니다, 지금과. 그리고 이제 6억에서 12억 되면 1, 2주택과 3주택이 다 합쳐집니다, 하나로. 그래서 1.3%가 되고요. 12억에서 25억은 1주택, 2주택은 1.5%, 3주택 이상은 2% 이렇게 달라지고요. 그리고 28년부터는 모든 주택을 다 적용을 시킵니다. 그래서 그냥 집값으로 다 통일을 해 버려요. 다 합친 집값으로. 그래서 이제 3억 원 이하는 0.5% 이렇게 되고요. 만약에 과표 기준이 다 합쳐가지고 12억에서 25억이다라고 하면 2%. 25억에서 50억이면 3%, 이렇게 좀 달라집니다. 집값을 합쳐가지고 세금을 물린다라고 보시면 될 것 같아요.
◇ 박성태> 집값을 합쳐 가지고 세금을 물린다. 지금 이제 과표 기준으로 얘기하는데 과표라는 건 공제할 거 공제하고 빼고 나고 과세의 표준이 되는 겁니다. 시가랑은 사실 많이 다르고요. 과표가 6억이다 그러면 시가로는 32억 정도 되는 집이 됩니다. 과표 12억이 시가 44억인데 그러면 이제 과표에 대해서 나중에 1.3% 내년에 종부세가 나오는 겁니다.
◆ 고란> 그래서 결론적으로 보자면 상대적으로 유리해지는 계층은 중저가 다주택을 보유한 분들, 이분들이 유리해지고요. 왜냐하면 집값을 다 합쳐봐야 얼마 안 되니까.
◇ 박성태> 그래서 빌라 여러 채를 가지고 있다, 이런 부분들은 중과를 좀 덜 한다는 말씀이군요.
◆ 고란> 네, 상대적으로 불리한 계층은 조금 비싼 자산을 갖고 있는 분들. 그리고 아까 비거주 1주택자, 이분들.
◇ 박성태> 최 소장님 어떻게 보시는지요?
◆ 최은영> 저는 좀 다르게 봤는데요. 다주택자에 관해서는 세금을 기본 공제액이 굉장히 달라지기 때문에 꼭 그렇게 보기가 어려울 것 같아요. 왜냐하면 지금까지 하고 제도가 계속 달라지는 게 예전에는 다주택자가 9억이 기준이면 9억이 기본공제였고 1주택자가 12억이 대상이면 12억이 기본 공제였거든요. 이게 같았는데 이 숫자가 달라지는 제도 변화가 있습니다.
◆ 고란> 이걸 말씀 안 드렸는데요. 이게 이제 비거주 1주택자는 기본 공제가.
◇ 박성태> 9억이 되는 거죠.
◆ 고란> 9억이 됩니다. 이제 원래 12억 똑같았는데 이거를 이제 14억. 실거주 1주택자는 14억으로 올려주고요. 그렇지 않은 경우에는 9억으로 낮춥니다.
◆ 최은영> 그리고 다주택자는 4억으로 사실 낮춘 거예요. 살지 않는 집에 관해서는 기본 공제를 전혀 안 해 주기 때문에 다주택자는 과표가 굉장히 높아집니다. 그래서 사실 다주택자가 혜택을 상대적으로 받는다라는 기사들이 많이 있는 걸 저도 봤는데, 그렇지 않을 수 있다고 생각합니다.
◇ 박성태> 기본 공제가 이제 4억 플러스 5억 분에 살고 있는 집에 대한 가액만 계산하도록 돼 있습니다.
◆ 권대중> 그런데 이제 지금 우리 최은영 소장 말씀대로 이제 다주택자가 유리하지는 않아요. 다주택자도 규제를 하고 있는데. 문제는 이제 이게 내년도부터 중간 구간에 6억에서 12억 정도 차익이 벌어지는 공제액이 14억으로 올라간 그 이상의 이제 6억에서 12억 사이가 원래 세율이 1.0%였는데 이게 1.3%로 올렸습니다. 결국에는 종합 부동산 세율을 올린 거죠, 이게. 그리고 고가 주택에 대해서는 당연히 강화하는 것 쪽으로 갔습니다. 1.0% 이상씩 올라갔으니까요. 이 구간이 0.5에서 5.0 사이에서 고가 주택에 압박을 더 가한 거거든요. 이 종합부동산세는 사실은 우리 밖에서 그런 얘기했지만 재산세 성격의 국세입니다, 이게. 그렇죠? 그리고 보유세의 성격인데, 이게 재산세에 합쳐져서 재산세를 누진 과세 돼 있지만 이걸 좀 더 강화해야 되는데. 별도로 세금을 만들어서 오히려 이게 혼란도 가중할 수 있지만은 부자들에게만 세금을 물리지 않느냐 하는 그런 비난을 받을 가능성도 있거든요. 그런데 이번에 하여간 세제 나온 거는 종합부동산세가 상당히 강화된 건 사실이에요.
◇ 박성태> 지금 이 방향에 대해서 저희가 크게 세세한 걸 따지기는 그렇고 큰 방향으로 얘기를 해 보겠습니다. 그러니까 과표가 25억 원이다. 앞서 말씀드린 과표가 25억 원 정도 되려면 시가로 한 70억 원 넘는 집입니다. 사실 상당히 드문 그들만의 세상이라고 볼 수도 있겠는데. 예전에는 이제 이런 부분들이 1주택자의 경우는 뭐 1.3% 이 정도였다가 이제는 1주택자, 다주택자 이런 거 포함하지 않고 예전에는 다주택자만 중과됐다가 지금은 이제 1주택이어도 2.0%의 종부세가 올라가는 겁니다. 그러니까 집값 가액으로 평가하는 부분, 이건 어떻게 보시는지요?
◆ 최은영> 그러니까 10억 3채 가진 사람과 30억 한 채 가진 사람의 종합부동산세가 너무 달랐던 게 사회적으로 불공정하다라는 문제의식이 많이 있었고, 이 부분에 대해서 많은 분들이 동의할 거라고 생각합니다. 그래서 이걸 같은 방향으로, 똑같지는 않더라도 다주택자와 1주택자의 종합부동산세가 같지는 않더라도, 세율을 자체를 다르게 하지 않고 아까 기본 공제액을 좀 다르게 하는 방식으로 차이를 줄이는 방식으로 가는데 저는 바람직한 방향이라고 생각합니다.
◇ 박성태> 권 교수님.
◆ 권대중> 저는 그 기본 공제 금액은 너무 좀 낮지 않나 하는 생각이 들어요. 지금 그 4억 정도 살지 않는 집에 대해서 어차피 양도할 때 장기보유 특별공제가 없거든요. 없는 상태에서 다주택자들을 이렇게 이제 만약에 정부가 압박을 해서 얻게 되면 결국에 전월세 물량이 없게 되거든요, 이게. 비어 있는 집이 줄어들게 되거든요. 예를 들어서 장기보유 특별공제 아까 말씀하다가 말았지만은 장기보유 특별공제 혜택을 주지 않으면 이제 본인이 들어가 살게 되고 그러면 결국에 점점점 더 전월세 물량이 없게 되거든요. 억지로라도 들어갈 테니까. 다주택자도 마찬가지일 것 같아요. 계속 압박을 하게 되면 여유 있는 전월세 물량이 줄어들 것 같아요. 그러면 결국에 갖고 있는 사람들에게 세제는 정상화된다 하더라도 반대로 그 피해를 보는 전월세 시장에 사는 사람들은 오히려 불리하지 않겠나 하는 생각이 들어요.
◇ 박성태> 지금 말씀은 이제 정부의 대책이 거주해라라고 하니까 전세를 내준 사람들이 그 집에 거주하게 되면 그 집에 임대해 살고 있던 사람들이 어디론가 가야 되고 그런 문제가 발생한다는 거죠?
◆ 권대중> 네.
◇ 박성태> 지금부터는 이번 부동산 세제 개편안에 대한 효과 영향에 대해서 보도록 하겠습니다. 앞서 이제 권 교수님께서 지적해 주셨는데 특히 거주를 강조하면서 예를 들어 좀 상급지에 전세를 내준 분들 또는 월세, 전월세를 내준 분들이 그 집에 살게 되면 그 집에 살던 사람들이 나가야 되니까. 이런 부분이 이제 임대차 난으로 확대될 수 있다 이런 주장이었는데요. 최 소장님은 어떻게 보십니까?
◆ 최은영> 저는 그게 주택 수요가 매매 수요도 있고 전월세 수요도 있기 때문에 이게 교차하는 거기 때문에 한쪽이 하면 한쪽이 문제가 생긴다라는 거에는 좀 동의하기가 어려워요. 그러니까 이게 매매에서 하나 빠지면 전월세에서도 매매에서 하나가 늘어나면 전월세에서 빠진다 이런 주장이시잖아요. 그러면 매매 시장에서는 또 하나가 늘어나는 거기 때문에 이게 전월세에 지금, 전월세 시장이 지금 문제죠, 현재. 그런데 이 문제는 사실 다주택자 양도세 중과를 유예를 끝내고 이래서 발생한 게 아니거든요. 굉장히 오래된 문제예요. 우리가 아주 만성적으로 가지고 있는 전월세 가격 문제인데 이걸 마치 정부 정책 때문에 발생한 것처럼 보는 게 저는 좀 문제라고 생각하거든요. 그러니까 다주택 양도세 중과 배제가 끝나면서 매물 잠김 이런 언론 보도가 굉장히 많이 나왔지만 사실은 저희가 분석해 보면 거의 그렇지 않거든요. 정부 정책이 미치는 영향은 굉장히 제한적이에요. 그래서 이런 영향이 전월세를 줄인다라는 거에 저는 선뜻 동의하기 좀 어렵습니다.
◆ 권대중> 수평 이동을 제가 한번 얘기하고 싶은 게 있는데요. 대통령께서도 재개발 사업을 하게 되면 주택 수가 줄어든다, 늘지 않는다라고 얘기했어요. 그런데 왜 그런가 하면 한 집에 세 가구, 네 가구가 살아도 입주권 하나밖에 없지 않느냐, 분양 주택은. 아닙니다. 임대 사는 사람들일 경우에는 그 재개발 사업 지구에서 임대 사는 사람들 수 이상 임대주택을 짓게 돼 있습니다. 그리고 일반 주택도 여유가 있기 때문에 분양 주택이 나오는 거거든요. 그래서 그 재개발 사업지구에 3개월 이상인가 거주하면 임대주택 분양권이 나옵니다. 늘어나는 건 분명해요. 지금 전세 사는 사람이 자기 집으로 들어가게 되면 그 살던 집이 만약에 전세로 나온다고 그러면 과세가 강해지게 되면 조세 부담이 늘어나기 때문에 전월세 가격에 전가될 수 있고 높은 가격으로 또 임대 나올 수 있어요. 주택 수로 봤을 때는 수평 이동이 문제가 없을 수 있다고 보지만 이쪽 한쪽을 누르면 한쪽이 풍선 효과로 올라가듯이 과세를 심하게 하면 이쪽 전월세 가격도 당연히 올라갈 수밖에 없거든요.
◇ 박성태> 지금 말씀은 그러면 주택 수에 따른. 그러니까 수요 공급에 따른 건 변화가 없을 거라는 말씀이시군요. 지금 왜냐하면 또 많은 언론들에서 나오는 건 실거주를 하려는 사람들이 생기면 이게 하나의 수요로 작용을 해서 여기 집값을 올린다는 건데 그러면 사실 이 사람이 살던 집이 빠져나가기 때문에.
◆ 권대중> 그 집은 남아 있죠.
◇ 박성태> 수요 공급은 사실은 문제가 없다.
◆ 권대중> 정부가 내놓는 게 수평 이동이 아니라 양적 증가를 해야 되는데 수평 이동만 자꾸 생각하는 거예요. 수평 이동하는 거는 오히려 한쪽을 과세해서 내보내게 되면 그 집을 갖고 있는 사람은 과세가 강해지면, 높아지면 전가할 수 있다는 얘기죠. 이게 뭐 수천만 원일 때는 전가할 수가 없겠지만 뭐 몇백만 원 나오는 사람들은 월세를 올린다든지 전세를 올린다든지 그럴 수밖에 없거든요. 돈이 그 수익이 한정돼 있기 때문에 그럴 수밖에 없거든요, 이게.
◆ 최은영> 근본적으로 주택 가격이 올라가면 전월세 가격은 올라가지 않습니까? 이게 제일 중요한 기제라고 생각해요.
◆ 권대중> 정부가 주택 가격을 지금 못 올라가게 하려고 하는 건데 올라간다고 이렇게 말씀드리는 거라니까.
◆ 최은영> 그러니까 주택 가격이 올라가면 전월세 가격은 올라가는 기제가 지금 전월세의 가장 중요한 문제라는 거예요. 핵심적으로 지금 왜 이렇게 서민들이 어려움을 겪고 있냐와 관련해서는 주택 가격이 너무 올라가니까 그걸 따라서 전, 월세 가격이 올라간 게 핵심 문제라는 거죠.
◆ 권대중> 지금 정부가 종부세라든지 양도세를 강화하는 것은 집값을 안정화시키려고 하는 거 아니에요?
◆ 최은영> 그러니까 집값을 안정화시키면.
◆ 권대중> 그런데 이동하면 오히려 조세 전가가 일부 일어나서 전, 월세 가격이 올라간다고 제가 얘기하는 거거든요.
◆ 최은영> 근데 제가 말씀드리는 거는 주택 가격이 떨어지면 전, 월세 가격도 떨어진다라는 거죠, 장기적으로 보면. 단기적으로야 어떤 영향들이 있겠지만 그러면 우리가 주택 가격이 지금 뭐 100억 되는 걸 계속 두고 봐야 되냐, 정부가.
◆ 권대중> 그런데 사실은 부동산 가격은 올라가는 거는 쉽게 올라가지만 떨어지는 건 쉽게 떨어지지 않아요. 그래서 우상향하는 거거든요.
◇ 박성태> 잠시만요. 그 부분에만 좀 이게 많은 논란이 있는 부분이기 때문에 그 부분에 좀 집중을 하겠습니다. 앞서 이제 권 교수님 말씀은 고가 주택을 가진 사람들의 조세 부담이 커지면 이게 전, 월세에 전가돼서 임대차 시장에 부담을 준다는 것이고 지금 최은영 소장님 말씀은 사실은 임대차 시장에 부담을 주는 건 집값 자체다. 결국 집값이 잡히면 중장기적으로는 전, 월세 부담은 약해질 수밖에 없다. 이건데 이 얘기로만 집중해서 일단 이게. 왜냐하면 임대차 부담을 준다는 얘기는 워낙 많이 나오는 얘기들이라서 이것만 좀 집중적으로 보겠습니다.
◆ 고란> 아니, 저는 약간 지금 일단 이 세제 개편안이 보면 목적이 그 세제를 합리화하고 정상화하는 게 목적이잖아요. 그런데 이 세제 개편안의 목적에 서민 주거 시장 안정도 들어가 있는 건지가 사실 약간 궁금하거든요.
◆ 권대중> 아직 공급 대책은 안 나온 것 같아요.
◆ 고란> 근데 만약에 이제 들어가, 어쨌든 서민 주거 시장에 대한 안정화를 꾀한다라고 했을 때 보자면 지금 현재 서울의 아파트가 한 180만 채 되거든요. 그런데 자가 비율이 44%예요. 그런데 임대 비율은 50%가 넘거든요. 그러면 지금 대책의 핵심은 뭐냐 하면 살아라라거든요. 살아라라면 임대하는 그분들은 이제 어디 가서 사냐라는 거죠. 그 부분에 이제 문제가 있고요. 일단 이 초고가 주택에 대한 약간 이제 세 부담을 강화했는데 이분들은 어차피 다른 얘기, 다른 세상 얘기고 지금 여기서 살아라라고 했을 때 밖에서 살던 사람들이 여기 따져보니까 일단 10년 내가 거주해야지 무조건 이득이거든요. 그러면 전세를 줘서 얻는 그 금융적 이득과 내가 살았을 때 얻을 수 있는 세금 할인 이득을 얻어 보면 대충 한 20억 언저리쯤 되는 아파트에 사는 사람들은 무조건 들어와서 사는 게 이득인 거예요. 그러면 거기를 사 지금 현재 비거주했던 분들이 내가 살아야 돼서 이득이기 때문에 들어와서 살게 되면 거기서 살았던 임대 사는 분들은 어디로 가나요? 이렇게 해서 전, 월세난이 날 수밖에 없다라는 거죠.
◇ 박성태> 기존 보유주택, 기존 비거주한 원래 살던 집이 어디냐가 좀 중요하기 때문에.
◆ 고란> 그래서 원래 살던 집이 어디냐라고 봤을 때를 보자면 굉장히 다양한 이유로 다른 지역에 살고 있었단 말이에요. 그런데 그 집에 살고 있었던 사람들은 여러 가지 이유 때문에 전세라도 그 집에 사는 이유가 있었을 거 아니에요. 그런데 집이 집주인이 들어와서 살게 된다라고 하면 그분들이 그러면 그 집주인이 살았던 집으로 이동하느냐 그건 아니거든요. 그렇게 되면 여러 가지 이제 미스 매치가 발생하면서 전, 월세 가격이 오를 수밖에 없는데 그럼 전, 월세 가격 안정화에 대한 대책은 뭐가 있는지 공급이 이루어져야 되는데.
◇ 박성태> 근데 지금 말씀하신 거는 어떻게 보면 초고가 주택에 대한 전, 월세 가격 문제여서 이건 또 다른 문제가 아닌가.
◆ 고란> 20억을 초고가 주택으로 봐야 되나요?
◆ 권대중> 아니, 이게 우회를 누르면 중저가 아파트 가격이 키만치로 올라갑니다, 이게. 지금 고란 기자 말씀하신 대로 공시가격 20억 이하 주택의 수요를 이제 들어가서 살 거란 말이죠.
◆ 고란> 네, 맞아요.
◆ 권대중> 근데 이 양반들이 서울에서 서울로 이사하는 건 문제가 없을 텐데 만약에 경기도 살거나 지방에. 지방에 한 채 사놨다가 들어오게 되면 오히려 서울에 사는 사람이 경기도로 나가야 되는 문제가 있는데 그건 안 나갈 거란 말이죠. 그러니까 수요는 더 증가할 수 있죠. 주택 수요은.
◇ 박성태> 만약 지방의 소유자가 거주 요건을 채우기 위해서.
◆ 권대중> 수도권에, 수도권에 지방보다는 수도권, 경기도에 있는 사람들이 어렵게 서울에 집을 마련해 놓고 그쪽에서 출퇴근하다가 들어와 살게 되면 서울은 주택이 모자라게 되죠.
◇ 박성태> 그런 경우가 이제 어떻게 되느냐. 최 소장님은 어떻게 보시는지요?
◆ 최은영> 타 시도에 사는 분들이 집을 가지고 있는 비율이 사실 서울이 상대적으로 좀 높긴 하지만 한 20% 전, 후거든요, 모든 시도에서. 그런데 이건 서울은 특히나 초고가 주택 같은 경우에는 타 시도에 사는 경우는 생활권이 아예 그곳인 전문가들이 많아요. 예를 들면 의사 분들. 충청북도에서 병원을 하는데 서울의 집을 가지고 있는 거죠. 그럼 이분이 이 양도소득세 때문에 그 생활권을 버리고 여기로 올라올 수는 없다고 생각해요. 굉장히 좀 가정적인 말씀들을 하시는 거고 제가 계속 말씀드리고 싶은 건 정책에 의해서 이 영향을 줄 수 있는 거는 매우 제한적이라는 거예요. 이게 정부가 양도소득세 중과 배제를 하고 집을 팔아라, 어째 해라 이래도 그 변동은 시장에 미치는 영향은 그렇게 크지 않다는 게 시장 분석 결과입니다.
◇ 박성태> 이제 각 지역에서 어떤 실제 말씀대로 그 자체가 하나의 외부에서 들어온다면 수요를 형성할 수 있다. 그래서 전반적으로는 임대차 가격을 올릴 수가 있다라는 의견이었고요. 제한적이다라는 게 이제 최 소장님의 주장이었습니다.
◆ 권대중> 임차인은 언제든지 나갈 수가 있거든요. 임대인은 뭐 임차인이 그 계약 갱신 청구를 했다 하더라도 중간에 나갈 수가 있어요. 그런데 임대인은 못 내보냅니다. 그러니까 내가 내 집에 들어가기 위해서 그 집이 빠져나가면 그 집을 갖고 있던 소유자도 자기로 거기로 들어가든지 아니면 재임대 놓는다고 그러면 분명하게 조세 정당이 생길 수 있어요, 이거는.
◆ 최은영> 지금 경기도에 사는 분들이 서울로 올라오면 어떻게 하냐 이런 걱정들을 하시는데 지금 서울시장 못지않게 경기도 시장도 무섭거든요, 남부 쪽에. 그래서 그러면 거기에 전세 하나 물량이 생기는 게 서울에 없어지는 것만큼 안 중요하냐 그런 건 아닌 것 같아요. 그래서 이게 지금 이 정부 정책으로 인해서 전월세 물량이 줄어들 거라고 하는 것은 저는 좀 과도한 우려라고 생각합니다. 이쪽에서 줄어들고 저쪽에서 늘고 뭐 이런 현상이.
◆ 권대중> 늘든 줄던 간에 전월세 가격이 올라가는 거에 압박받는 거. 가격 상승의 압박은 분명히 있을 거라고 봅니다.
◆ 최은영> 그 제일 중요한 건 주택 가격 때문이라는 거죠.
◇ 박성태> 주택 가격 때문이다. 사실은 뭐 모든 정책에는 부작용도 있기 마련이죠. 과연 부작용이 더 크냐, 긍정적 작용이 더 크냐 이걸 봐야 될 것 같고 거기에 대한 의견이 두 분이 다른 것으로 해석을, 이해를 하도록 하겠습니다. 전반적으로는 결국 집값을 잡는 게 최종적으로 가장 긍정적인 방향으로 작용할 것이라는 게 최 소장님의 말씀이었고요. 그러면 이번 대책으로 과연 집값이 잡힐 거냐? 먼저 고란 기자님은 어떻게 보세요?
◆ 고란> 아니, 그런데 이번 대책의 목적이 집값을 잡는 게 있는 거예요?
◇ 박성태> 조세 정의를 목적이라고 얘기했지만 사실은 집값 잡는 것도 들어가지 않겠어요?
◆ 권대중> 왜 집값을 잡아야 되는지.
◆ 고란> 그러니까 부동산...
◆ 최은영> 공식적으로는 아니라고 했어요.
◆ 고란> 부동산 세제의 목적이 저는 약간 궁금해요. 이게 집값을 잡는 게 목적이 있는지 그게 아니라고 하잖아요. 근데 시장에서 해석할 때는 이걸 집값 잡으려고 하는 거다라고 해석하고 있고요. 정확한 목적이 궁금하고요. 만약에 이게 부동산 세제가 집값을 잡는 목적이라고 하면 저는 아니, 왜 그 비싼 100억짜리 집을 집값을 잡아야 된다라는 정부가 목표를 세웠는지가 약간 의문이거든요. 그러니까 이 부동산 세제 합리화의 목적이 아니 의무 부담이라고 그래서 아니, 비싼 집에 살면 그만큼 많은 세금을 내야지라는 원칙이라고 하면 이게 지금 세제 개편 방향이 맞는 것 같은데 이걸 통해서 집값을 잡을 수 있을까를 보자면 이 정책 목표와 정책 수단이 지금 맞나라는 생각은 살짝 들긴 합니다.
◇ 박성태> 예를 들어서 뭐 양도세 공제 한도를 연도마다 다르게 함으로써 매물 출회를 노린다든지 종부세로는 보유세 부담을 높이고 이런 것들이 약간 정부도 그런 의도는 있는 것으로 보여요.
◆ 권대중> 제가 아까도 말씀드린 대로 이게 수평 이동이잖아요. 매물을 내놓게 해서 능력만큼 보유하고 아니면 집을 팔게 하는 건데 일전에 다주택자를 압박할 때도 마찬가지로 다주택자가 결국에는 전, 월세 물량을 공급자 역할도 하거든요. 이걸 전부 소유자로 들어가게 되면 이제 전, 월세 물량이 제가 줄어든다고 말씀드렸잖아요. 하여간 어떻게든 간에 수평 이동하더라도 내가 살던 집을 이전하더라도 다 자기 집으로 들어가게 되면 집을 구할 수 없는 사람은 어떻게 되죠? 전, 월세에 살 수밖에 없잖아요. 그 물량이 줄어든다니까요. 그래서 정부가 주택 공급을 병행해서 내놓지 않고 이렇게 압박을 하면 시장은 왜곡될 수밖에 없는데 과연 그러면 가격이 올라가는 걸 규제해야 맞는 건지 이거는 우리가 생각해 볼 필요가 있어요. 가격이 올라가는 만큼 누진 과세 돼 있거든요, 지금. 그런데 그거를 감내해낼 수 없는 정도만큼 압박해서 가격을 올린다면 이거는 다시 또 다른 시장의 왜곡이 있을 수 있거든요. 거래든 보유든 간에. 그래서 그런 측면에서 세계 정상화라는 게 어떤 의미에서 했는지 제가 아까 서두에 말씀드린 거거든요. 정상화가 과연 무엇인가?
◇ 박성태> 가격을 과연 규제해야 되는가, 어차피 세금을 내게 돼 있다. 물론 이번에 올라간 초고가 주택의 세 부담도 그중에 하나일 수 있어요. 최 소장님.
◆ 최은영> 정부는 주택 가격을 안정하는 게 이번 정책의 목표는 아니라고 분명히 명확하게 얘기를 하긴 했지만 사실은 종합부동산세의 목적에 보면 주택 가격 안정이 있거든요. 그래서 그런 효과를 정부가 전혀 기대하지 않았다고 보기는 좀 어려울 것 같고요. 그런데 이제 우리나라 초고가 시장을 왜 규제하냐, 이런 말씀을 하시는데 이게 주택시장이 연결이 돼 있어서 초고가 주택이 올라가면 그다음에 권 교수님이 말씀하신 것처럼 키 맞추기로 그다음 집들이 올라가거든요. 그런데 지금 상황이 주택시장 상황이 어떤 상황이냐면 2023년부터 2025년까지 초고가 주택, 강남을 중심으로 한 재건축 아파트들이 무지막지하게 오르면서 이게 거의 2배씩 됐거든요. 20억짜리 40억 되고 50억짜리 100억 되고 한 이 상황에서 이렇게 강남의 아파트들이 먼저 올라갔고 서울의 다른 아파트들이 지금 올라가기 시작하는 상황인 거예요. 대세 상승기로 잘못하면 갈 수 있는 그래서 정부로서는 특단의 대책을 내릴 수밖에 없었다라고 생각합니다.
◇ 박성태> 키 맞추기가 사실은 문제이기 때문에 그렇다라는 말씀이셨고요. 고란 기자님 마무리 말씀으로 정부 정책에 대해서.
◆ 고란> 정부 정책의 목표와 수단이 일치했으면 좋겠다.
◇ 박성태> 알겠습니다. 정부 정책의 목적과 수단이 일치해야 된다. 권 교수님도 마무리 말씀 부탁드리겠습니다.
◆ 권대중> 저는 정부가 시장을 좀 충분히 이해하고 시장이 무엇을 원하는지 거기부터 먼저 살펴야 될 것 같아요. 규제가 능사는 아니고 일단 주택 공급이 단기적인 공급이 없잖아요. 지난해 9.7 대책이나 올해 12.9 대책이 전부 다 중장기 대책입니다. 단기 주택 공급 정책 없이 세제 강화는 오히려 시장을 혼란스럽게 만들 수 있어서 발 빠르게 공급 대책, 단기 주택 공급 정책을 내놔야 되지 않나 하는 생각이 듭니다.
◇ 박성태> 공급 대책을 내놔야 된다라는 말씀까지 들었습니다. 지금까지 부동산 정부의 세제 개편안에 대한 평가를 세 분의 전문가와 함께 해봤습니다. 권대중 교수님, 최은영 소장님 그리고 고란 기자님 고맙습니다.